达成“工抵房”协议后，开发商破产，承包人（建筑企业）能否主张购房人超级优先权
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- 发布时间:2025-07-06 14:37:04
达成“工抵房”协议后，开发商破产，承包人（建筑企业）能否主张购房人超级优先权？
购房人超级优先权之主体为商品房消费者。商品房消费者，是指为生活居住而购买由房地产开发企业销售的商品房的个人。这一定义有三个要素：从房地产开发企业处购买、为生活居住目的而购买、自然人。从法律规范的发展来看，商品房买卖合同纠纷不适用《消费者权益保护法》，商品房交易中涉嫌欺诈，无“退一赔三”。
阜新市中级人民法院指出，商品房消费者是指为生活居住而购买由房地产开发企业销售的商品房的个人，该批复只适用于“一手房”买卖，不适用于“二手房”买卖。购买商铺如果是为了自己经营而且作为主要的生活经济来源，也可以认定为消费性购房。购买公寓式酒店不属于“以居住为目的”，因其属于商业性质。购买多套房屋或多次购买房屋不被认为是以居住为目的。
以房抵债、让与担保也不属于“以居住为目的”。以房抵债协议根据形成时间和协议目的，可以区分为让与担保协议和新债清偿协议。无论协议性质如何，其真实目的均不是为了满足基本的生存需要。因此，尽管以房抵债协议以及过程中形成的商品房买卖合同有效，买受人不享有超级优先权。
综上，对“以居住为目的”的判断可以结合所购房屋的规划用途及面积大小、购房者经济实力、购房数量、协议的真实意图等因素进行综合考量。符合商品房消费者、以居住为目的、达到一定付款比例条件的，拥有商品房消费者超级优先权。然而，在达成“工抵房”协议后，开发商破产的情况下，承包人不能主张购房人超级优先权。
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